出售学区房未及时迁出户口，卖方构成违约被判赔偿20万
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-047）
出售学区房未及时迁出户口，卖方构成违约被判赔偿20万
---苏某与胡某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
学区房 迁移户籍 实际损失 履行情况 过错责任 违约金
【要点提示】
买、卖双方签订的《存量房屋买卖合同》中明确约定户口迁出及违约责任的，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。如出卖人未及时履行自己的义务，将所出售房屋相关的户口迁出，导致买受人户口未能迁入，买受人有权要求出卖人按照合同约定承担违约责任。
【当事人信息】
原告：苏某（买受人）
被告：胡某（出卖人）
【案情简介】
2011年7月，苏某与胡某签订《存量房屋买卖合同》，约定当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；苏某未能在2012年8月前内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理…胡某应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因胡某自身原因未如期将与涉案房屋相关户口迁出的，应当向苏某支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，胡某应当按日向苏某支付全部已付款万分之五的违约金。
上述合同签订后，苏某已向胡某支付购房款，房屋已于2011年10月办理了过户手续，苏某已取得涉案房屋的所有权证书。2013年12月，苏某办理户口迁入时，被告知原有户口未迁出，其不能迁入该房屋。
苏某诉至法院，请求：胡某支付自2011年10月起至2014年4月止的违约金827475元。
【法院判决】
胡某于本判决生效后十日内支付苏某二〇一一年十月至二〇一四年四月期间的违约金二十万元。
【案件评析】
一、房屋出售后未将户口迁出，是否构成合同违约应承担责任？
苏某与胡某签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
苏某与胡某所签订的合同中，胡某承诺及时向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如有逾期，承担违约责任。结合本案，可以认定胡某并未及时履行自己的义务，将所出售房屋相关的户口迁出，导致苏某户口未能迁入，故苏某有权要求胡某按照合同约定承担违约责任。
二、法院为何没有全额支持房屋买卖合同约定的违约金？
原有户口未迁出，严重影响到苏某（购房人）及其亲属的落户，亦会影响到子女入托、入学等。但，双方在《存量房屋买卖合同》中约定的违约金过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
法院考虑实际情况，判决适当酌减胡某承担的违约金，酌减后，胡某应向苏某支付2011年10月起至2014年4月期间的违约金20万元，我们认为是恰当的。
【涉案法条】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
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